Часто задаваемые вопросы
Задать свой вопрос
Должен ли я уплачивать НДФЛ с продажи квартиры, если я продал квартиру и в этом же году купил другое жилье?
Да, продажа и следующая за ней покупка не освобождают вас от уплаты налога с продажи квартиры.
При этом, если вы ранее не пользовались своим правом на налоговый вычет при покупке жилья (один раз в жизни вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей) и это право возникло в том же календарном году, что и обязанность по уплате налога с дохода, то эти суммы можно зачесть.
Рассмотрим пример:
В 2018 году вы купили квартиру за 4 миллиона рублей и в 2020 году продали её за 5 миллионов рублей. Сразу же после продажи квартиры в 2020 году по договору купли-продажи вы покупаете и регистрируете право собственности на новую квартиру стоимостью 6 миллионов рублей.
Квартира была в собственности менее 5 лет, значит, вы должны уплатить налог с дохода от продажи квартиры. Он рассчитывается следующим образом:
5 млн рублей (сумма продажи) – 4 млн рублей (сумма покупки квартиры) = 1 млн рублей – это ваш доход с продажи квартиры.
1 млн рублей * 13% (НДФЛ) = 130 тысяч рублей – сумма налога к оплате.
Если до покупки новой квартиры вы не использовали право получения налогового вычета, то вы можете применить его при покупке квартиры за 6 млн рублей.
Подавая налоговою декларацию, вы можете вычесть НДФЛ из суммы налогового вычета:
260 тысяч рублей – 130 тысяч рублей = 130 тысяч рублей – сумма, которую вы получите в качестве налогового вычета.
Обратите внимание на условия возникновения обязанности и права:
• Обязанность уплатить налог на доход при продаже квартиры возникает за тот год, когда вы получили доход с продажи квартиры (за такой доход необходимо отчитаться в ФНС, подав декларацию о доходах до 30 апреля следующего года)
• Право получения налогового вычета возникает в год подписания акта приёма-передачи квартиры (при приобретении по ДДУ или Договору уступки) или в год регистрации права собственности (при приобретении по договору купли-продажи).
Полностью↓
Можно ли продать квартиру по договору уступки, если она была приобретена с использованием материнского капитала?
Нет, нельзя.
Квартира, которую приобрели по ДДУ с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи. Такая квартира может быть продана по договору купли-продажи, но только с согласия органов опеки и попечительства (для получения согласия необходимо выделить несовершеннолетним детям доли в другом жилье).
В случае уступки прав по ДДУ с привлечением средств материнского капитала не выполняется требование закона об оформлении квартиры в собственность всех членов семьи.
Также продавец квартиры может быть привлечен к ответственности со стороны правоохранительных органов за нецелевое использование («обналичивание») средств материнского капитала.
Полностью↓
Могу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры стоимостью 3 млн рублей, из которых 2 млн рублей были оплачены за счет субсидии по программе «Расселение коммунальных квартир»?
Вы можете получить налоговый вычет только с тех сумм, которые уплачивали из собственных средств. Налоговый вычет на средства программ государственной поддержки не предусмотрен законодательством РФ.
Рассмотрим пример:
Стоимость квартиры = 3 млн рублей
Сумма полученной субсидии = 2 млн рублей
Сумма собственных средств при покупке квартиры = 1 млн рублей.
Таким образом вы можете получить вычет с 1 млн рублей.
1 млн рублей * 13% = 130 тысяч рублей – сумма налога к возврату.
Обратите внимание, что в данном случае за покупателем остается право на получение налогового вычета в размере 130 тысяч рублей при следующей покупке недвижимости.
Полностью↓
Могу ли я продать квартиру по договору уступки права требования, если дом уже введен в эксплуатацию, но квартира еще не передана мне по акту приёма-передачи?
Да, можете.
Продажа квартиры по договору уступки прав возможна с момента государственной регистрации ДДУ и до получения квартиры по акту приема-передачи от застройщика.
Таким образом, вы можете продать квартиру по уступке даже после ввода дома в эксплуатацию.
Полностью↓
Я покупаю квартиру в 2021 году. Строительная компания предлагает заключить ДДУ и после регистрации договора перечислить деньги напрямую застройщику. Законно ли это, ведь с 1.07.2019 все ДДУ стали заключать с применением эскроу-счетов?
Да, законно.
В случае, если разрешение на строительство по объекту было получено до 1.07.2019 и на 1.07.2019 объект соответствовал установленным критериям о степени готовности, то застройщик имеет право продолжать строительство данного объекта с помощью привлечения денежных средств дольщиков и не использовать эскроу-счета.
Полностью↓
При приобретении квартиры в общую долевую собственность на супругов и детей застройщик требует брачный договор. Законно ли это?
Да, законно.
По законодательству РФ, между супругами устанавливается режим общей совместной собственности, при которой супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество.
Если супруги хотят изменить этот порядок и определить долю каждого из них в приобретаемой недвижимости, им потребуется брачный договор, который обеспечит защиту имущественных прав обоих супругов.
Полностью↓
Можно ли продать квартиру с ипотекой, оформленной с привлечением средств программы государственной поддержки (рождение третьего ребенка) по договору уступки прав?
Факт погашения (части) ипотечного кредита за счет средств программы государственной поддержки (450 тысяч рублей за рождение третьего ребенка в период с 01.01.2019 по 31.12.2022) не является препятствием для продажи квартиры по договору уступки прав требования.
Вы можете продать такую квартиру с учетом следующих особенностей:
• если ипотека погашена полностью – квартиру можно продавать без ограничений;
• если ипотека погашена не полностью – нужно получить согласие банка;
• если помимо мер государственной поддержки использовались средства материнского (семейного) капитала – продажа такой квартиры возможна с учетом особенностей по продаже квартир с использованием средств МСК (после оформления ее в общую собственность всех членов семьи и разрешения органов опеки и попечительства на продажу долей несовершеннолетних).
Полностью↓
Я купил квартиру по ДДУ. Передача ключей должна была состояться до сентября 2020 года, но произошла в конце декабря того же года. Застройщик отказывается выплачивать неустойку, ссылаясь на пандемию. Есть ли у этого законные основания?
Да.
Согласно постановлению Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве…», все участники долевого строительства (застройщики и дольщики) были освобождены от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств в период с 3.04.2020 до 1.01.2021 года.
Полностью↓
Для строительства дома, в котором я купил квартиру, застройщик арендовал землю. Должны ли дольщики выкупать такой земельный участок или выплачивать арендную плату за его использование?
Нет, не должны.
После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на любое помещение в нём, земельный участок переходит в собственность всех собственников в этом доме.
Полностью↓
Я приобретаю квартиру у застройщика Setl Group, но мне предлагают заключить ДДУ с ООО «Строительная компания «Каменка» ссылаясь на то, что эта компания входит в состав холдинга Setl Group. Как я могу убедиться в этом?
В состав инвестиционно-строительного холдинга Setl Group входит большое количество юридических лиц, которые выступают застройщиками разных объектов. Всю информацию об организациях можно найти на сайтах https://setlgroup.ru или наш.дом.рф
Полностью↓
Могу ли я получить налоговый вычет при покупке недвижимости, если приобретаю апартаменты?
Нет, не можете.
Право получения налогового вычета предоставляется только при покупке жилых помещений: квартиры, комнаты, жилого дома или при покупке доли в вышеперечисленных видах недвижимости.
Апартаменты имеют статус нежилого помещения.
Полностью↓
Я хочу приобрести квартиру с оплатой на счёт эскроу. Может ли застройщик предоставить мне длительную рассрочку (до 5 лет)?
Да, застройщик может предоставлять длительную рассрочку, но только до ввода дома (жилого комплекса) в эксплуатацию.
Полностью↓
Мой договор участия в долевом строительстве подписало лицо, которое не является генеральным директором компании, на основании доверенности, выполненной в простой письменной форме. Законно ли это?
Да, генеральный директор компании может выдать доверенность на совершение определенных действий любому доверенному лицу.
Закон не запрещает выдавать доверенности в простой письменной форме, без нотариального удостоверения для подписания договоров долевого участия. Нотариальная форма доверенности обязательна для определенных действий, подписание ДДУ к ним не относится.
Полностью↓
Я купил квартиру по ДДУ, оплатив единовременным платежом в январе 2019 года. Подписал акт приёма-передачи в июне 2020 года, оформил право собственности в сентябре того же года. Когда я смогу продать эту квартиру без уплаты налога?
Продать недвижимость без уплаты налога можно по истечении минимального предельного срока владения, который составляет 5 лет (в определенных случаях – 3 года). Отсчёт времени владения жильём, которое приобреталось по ДДУ или договору уступки прав требования, начинается с момента полной оплаты ДДУ или договора уступки.
Дольщик, который оплатил полную стоимость квартиры в январе 2019 года, сможет продать её без уплаты налога через 5 лет - начиная с февраля 2024 года или через 3 года – начиная с февраля 2022 года, если это единственное жилье.
Полностью↓
Мы с супругой приобретаем совместную квартиру стоимостью 5 млн рублей. Какой налоговый вычет мы сможем получить, если ранее никто из нас не пользовался этим правом?
Согласно налоговому законодательству РФ, каждый налогоплательщик имеет право получить возврат налога при покупке жилья один раз в жизни.
В случае, если никто из супругов не пользовался этим правом ранее, они могут претендовать на налоговый вычет в размере 520 тысяч рублей (по 260 тысяч рублей на каждого супруга).
Полностью↓